부동산 투자의 시작 - 주택 시장 흐름을 읽는 팁

부동산 투자를 시작하기에 앞서 기본적으로 국내 주택 시장의 흐름을 읽어 낼 수 있는 눈이 필요하다고 생각합니다.

2023년 하반기부터 국내 주택 시장, 특히 아파트 시장이 어떻게 변해갈지, 현재 부동산 시장은 어떤 상황인지, 장기적으로 주택 시장은 어떻게 변해갈지에 대해 흐름을 읽어갈 수 있는 팁을 언급하고자 합니다.

 

 

 

 

목 차

 

1. 현 시점 국내 부동산은 어떤 상황일까
2. 올해 하반기부터 부동산 가격하락, 경매매물 급증
3. 이번 부동산 변동기에 맞는 투자시기의 판단
4. 앞으로의 주택 시장의 변화
5. 현 시점 주택 실수요자 및 투자자를 위한 방향성

1. 현 시점 국내 부동산은 어떤 상황일까

<현재 부동산 시장을 바라보는 시각>

 

 

 

현재 국내 부동산은 어떤 사이클에 와있는지를 벌집순환모형에서 말하는 6가지 국면을 통해 설명해보고자 합니다.

 

 

1) 현 시장 상황을 바라보는 시각은 크게 두가지로 나눠 볼 수 있을 것 같습니다.

 

(1) 현 시점은 거래량이 반등하기 시작해 내년 중에 시장은 회복진입기로 접어든다.

(2) 이제 침체기가 시작해서 본격적인 가격 하락은 이제 시작이다.

 

위 (1)에 대한 시점은 현재 시장이 제6국면 회복진입기 초입, 즉 제5국면 불황기의 끝이라고 보고 있고 (2)에 대한 시점은 시장은 제4국면인 침체기로 향하고 있으며 현재 제 3국면 침체진입기라고 보고 있는 것입니다.

물론 이미 현 시점이 이미 제 6국면 회복진입기로서 올해 하반기 중에 제1국면 회복기에 접어들 것이라는 시각들도 있지만 (1)의 시점에 대한 근거가 잘못되었다면 이미 회복진입기라는 의견 역시 잘못된 것이므로 따로 더 설명하지 않겠습니다.

 

2) 현 시장을 회복진입기로 보는 시각에 대한 판단

 

(1) 현 시점이 회복진입기라는 근거

• 거래량이 작년대비 어느정도 회복되고 있고, 많이 하락했던 수도권 특히 서울 지역부터 매매가와 호가가 다시 오르기 시작했다.
• 앞으로 미국금리는 시장의 압박을 이기지 못하고 내리기 시작할 것이 미국 전년대비 소비물가지수 역시 4%대로 진입하여 잡혀가고 있으며 실업률 3%대로 완전고용으로 볼 수 있을 정도로 역시 아주 낮기 때문에 시장이 안정화 될 것이다. 따라서 우리나라도 금리를 빠르게 내릴 수 있고 경제는 다시 회복되는 추세로 빠르게 접어들 수 있다.
• 정부에서 거래량 회복을 위한 추가적인 정책을 더 내게 되면 거래량과 매매가는 회복세에 접어들 것이다.
• 금리가 내리고 정부에서 부동산 규제정책을 추가로 완화하거나 풀게 되면 대출이 늘어나고 주택 수요량이 늘어날 것이다.

 

(2) 위 근거에 대한 판단

• 현재의 거래량은 올해 초 부동산 완화 정책과 더불어 급매물이 소진되면서 작년 대비 약간 상승한 것으로 같은 시기의 평균 거래량보다 많이 낮습니다.
• 급매물이 소진된 후 거래량은 다시 줄고 있으며 단지 또는 특정 지역에서의 몇 건의 거래 건수의 평균만 가지고 매매가가 오르고 있다고 착각하시면 안될 것 입니다.
• 미국 금리에 대한 문제는 국내기사가 아닌 미국 등 해외 기사를 확인하셔야 합니다. 기사를 통해 빠르기 금리 완화로 가는 기조는 전혀 맞지 않음을 아실 수 있습니다.
• 정부의 거래량 회복을 위한 추가적인 정책은 아직 몇 가지가 남아 있는데 그것만으로 하락 흐름 전체를 바꾸기에는 역부족이라 판단됩니다. 다만, 다른 반등의 요소들이 다 갖춰진 상태에서는 그 힘을 발휘 할 수 있을 것으로 생각 됩니다.

 

(3) 따라서 앞으로 침체기에 접어들어 본격적인 부동산 하락 흐름으로 간다는 시점에서 아래에 설명을 이어가겠습니다.

 

 

2. 올해 하반기부터 부동산 가격하락, 경매매물 급증

<2023년 하반기 부동산 시장에 발생하게 되는 상황>

 

1) 고금리 상태 유지

• 올해 하반기 중 한두 차례의 추가 인상으로 미국에서의 금리인상이 끝나고 목표물가상승률(2%대)까지 물가를 잡기위해 고금리 상태를 1년여간 유지하게 되면서 한국 역시 고금리를 미국이 금리를 내릴 때까지 미국과의 금리격차를 유지할 것으로 예상됩니다.
• 경기침체 및 자금 유동화 악화(은행권 대출에 소극적) -> 주택 매입 자금 대출이 어려워짐

 

2) 건설사 PF 대출 만기 상환 + 자영업자 대출 만기 상환 (최근 1년간 은행 및 카드사 연체율 급격히 증가)

• 그 동안 연기되었던 2년만기상환 채권과 3년만기상환 채권이 올해 하반기부터 내년 하반기까지 일년여간 상환기간이 도래하면서 본격적인 연체와 더불어 부실채권화가 예상됩니다.
• 부실채권 관련 매물 및 공동담보 -> 급매 or 경매

 

3) 역대 최고가였던 전세계약의 계약만료일 도래 (역전세)

• 21년 하반기부터 22년 하반기까지 고가의 전세계약들의 계약만료일이 도래하면서 역전세가 발생하게 되고 관련한 매물들이 시장에 급매 또는 경매 물건으로 나오게 될 것으로 예상된다.
• 정부에서 이에 대한 대책으로 역전세로 인한 문제를 해결하기 위해 임대인의 DSR 완화라는 일시적인 해결책을 내놨으나 대출자의 상황능력을 고려하지 않는 DSR 완화는 결국 이상황을 일시적으로 모면하고 대출금액이 커지고 부실채권화 되는 시간이 좀 더 지연될 뿐입니다.

 

4) 다주택자(3주택이상) 양도세 중과 문제

• 24년 5월까지의 양도세 중과면제가 연장되지 않으면 올해 하반기부터 관련 매물들이 싸게 나올 것으로 예상된다.
• 양도세 중과면제가 연장된다 하더라도 고금리 상태에서는 다주택자들 중에서 가치가 낮은 물건들을 정리해 나갈수 밖에 없습니다.

 

5) 2023년 하반기 부동산 시장 예상

• 현재 아파트 시세는 이제 겨우 코로나 양적완화로 폭등했던 가격정도만큼 하락한 상태로 거래량의 상승 시그널은 급매물 소진에 의한 일시적 거래량 상승으로 보입니다.
• 따라서 가격 정체기를 지나 부동산 정책효과 등으로 소폭 상승과 하락을 반복하며 결국 하락 그래프를 그리게 될 것으로 예상됩니다.

 

3. 이번 부동산 변동기에 맞는 투자시기의 판단

 

<집값 반등 시그널>

 

1) 미국이 금리를 급격히 내릴 때 (미국, 한국기준금리 > 물가상승률)

• 서서히 내리는 것이 아닌 0.5포인트 이상씩 급격하게 내릴 때가 경기침체가 심각하다 판단되어 경기부양을 시작하는 시점으로 예상된다.
• 자금 유동성이 좋아지므로 주택 매입 자금 대출 용이 -> 투자자 시장 진입

 

2) 국내 부동산 시장의 대출 규제를 완전히 풀 때

• DSR 규제 폐지, LTV 완화 등 주택 매입 자금 대출에 용이하도록 규제를 풀거나 각종 세금에 대한 완화와 면제 정책을 통해 주택 구입부담을 줄여줄 것으로 예상된다.
• 정책과 연동되는 한국 부동산의 특성을 고려할 때 2024년 총선 이전인 올해 말에서 내년 상반기 쯤 결정적으로 완전히 규제가 완화될 것으로 예상된다.

 

3) 평균 전세가율이 높아질 때 ( + 신규입주 APT 전세가율 60%이상)

• 일반적으로 서울 기준 평균 전세가율이 50~60%인데 60%가 넘어갈 때 쯤이 최저가일 가능성이 높습니다.
• 60%정도 때까지는 매수세가 살지 않고 매매가가 떨어지다가 전세가율이 그 이상 올라가게 되면 갭투자 수요가 진입하게 되면서 매매가가 서서히 상승할 수 있습니다.
• 추가로 특히 신규로 입주하는 APT들의 미분양 문제가 심각한 가운데 신규입주 APT의 전세가율이 60%를 넘어가게 되면 그 지역은 투자 수요가 진입하기 좋은 시그널로 생각할 수 있습니다.

 

4) 근로자 소득 3분위 PIR(주택구입부담 지수) : 소득 대비 집 구매력 / 지역마다 PIR수치 다름(수치보정)

• 2017년 5월 기준 PIR 14 [ 문정부 시작] ->
• 2020년 1월 기준 PIR 17 [코로나 시작] ->
• 2021년 10월 기준 PIR 24 [집값 최고치] ->
• 2023년 6월 기준 PIR 19 [현재 시점]
• 현재는 부동산 가격이 급격히 상승하기 시작했던 코로나 시작 시점 정도로 가격이 조정된 상태로 이후 침체기를 거치면서 부동산 가격 정상 수준이었던 문정부 시작 이전 즉 PIR 12~13 정도까지 내려갈 것 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

출처 : '부동산지인' 멀티차트

 

5) 집값 반등 예상 시점

• 집값이 반등하는 시점은 곧 투자자가 시장을 진입하기 용이해지는 시점이므로 위에 언급한 시점이 비슷한 시기에 도래할 것으로 예상됩니다.
• 부동산은 입지에 따른 지역차를 반드시 고려해야 하므로 지역별로 반등하는 시점이 다른 것에 유의해야 합니다.

 

 

4. 앞으로의 주택 시장의 변화

 

<미래 주택시장 트렌드>

 

1) 인구수 급감 + 세대수 분화 마지노선 (2029년 예상)

• 출산율 하락으로 인한 인구수 급감과 더불어 세대 분화로 인한 가구수 증가의 효과도 가구가 더 증가할 수 있는 세대수 분화율의 마지노선이 2029년 정도로 예상되고 있습니다.
• 이 후로는 주택에 대한 수요량 자체가 확 줄기 때문에 부동산 시장 흐름에 따라 대세 상승, 하락으로 움직이지 않을 것으로 예상됩니다.
• 특히 지역에 따른 주택의 수요 차이가 심화될 것이고 어떤 조건을 가진 아파트냐에 따라 호황기에도 상승폭의 차이(가치가 낮은 곳은 공시지가 정도만 상승하게 되는 차이)가 클 것으로 예상됩니다.

 

2) 인구 고령화로 인한 주택 입지의 주요 변수 변화

• 고령화 세대가 주택 수요의 주축이 되면서 기존의 주택 입지에 대한 주요 변수가 변화될 것으로 예상됩니다.
• 기존 주요 변수 (직장, 교통, 학군 등) / 미래 주요 변수 (실버세대, 자동화, 편의성 등이 추가됨)

 

3) 스마트 시티의 필요성

• 데이터 + 네트워크 + 인공지능 이 결합된 스마트시티가 미래 주택수요의 정점에 위치할 것으로 예상됩니다.
• 스마트시티 구현과 관련된 기반시설이 갖춰질 수 있는 입지가 중요

 

4) 미래의 주택 트렌드와 입지 변화

• 현재의 주택 입지가 향후 바뀔 것으로 예상되므로 지금 주택입지가 미래에 좋아지거나 미래에도 좋은 입지의 주택에 투자할 수 있어야 한다.
• 즉, 향후 주택시장의 트렌드 바뀌면서 투자해야 하는 주택의 조건들이 달라지게 될 수 있습니다. 이 말은 학군보다 실버세대에 유리한 스마트 시티가 더 중요해 질 수도 있다는 의미입니다.

 

 

5. 현 시점 주택 실수요자 및 투자자를 위한 방향성

 

투자가능한 자본을 만들어 두고 반등 시점이 왔을 때 향후에도 상승할 주택을 매수해야 합니다.

아직 본격적으로 하락하지 않은 현재 시점이 기존 주택을 가지고 있는 사람에게는 상급지로 갈아타기 위해 보유 중인 주택을 매도할 수 있는 마지막 타이밍으로 생각됩니다.

지금의 매도에서의 손해보다 상급 입지에서의 미래가치를 고려했을 때 저렴하게 매입할 수 있는 기회를 더 중요하게 생각하셔야 할 것입니다.

그리고 집값 반등 예상 시점에서 꼭 지역별, 아파트 단지별로 세세하게 적정 매수 시점을 확인하시기 바랍니다.